Contrato de arriendo en Ecuador: derechos, garantías y plazos
Un contrato de arriendo deja constancia de que una parte concede el uso y goce de un inmueble y la otra paga un precio determinado. Esa es la definición de arrendamiento prevista en el artículo 1856 del Código Civil. Para inmuebles urbanos, la Ley de Inquilinato regula aspectos específicos como plazo, canon, registro y terminación.
Aunque la ley permite contratos verbales o escritos, un documento escrito facilita probar las condiciones acordadas y es obligatorio cuando el canon mensual excede un salario básico unificado del trabajador en general. En ese caso, el arrendador debe registrarlo ante notario dentro de los 30 días posteriores a su celebración. Ley de Inquilinato, arts. 27 y 29.
Qué debe contener un contrato de arriendo
Un contrato de arriendo deja constancia de que una parte concede el uso y goce de un inmueble y la otra paga un precio determinado. Esa es la definición de arrendamiento prevista en el artículo 1856 del Código Civil. Para inmuebles urbanos, la Ley de Inquilinato regula aspectos específicos como plazo, canon, registro y terminación.
Aunque la ley permite contratos verbales o escritos, un documento escrito facilita probar las condiciones acordadas y es obligatorio cuando el canon mensual excede un salario básico unificado del trabajador en general. En ese caso, el arrendador debe registrarlo ante notario dentro de los 30 días posteriores a su celebración. Ley de Inquilinato, arts. 27 y 29.
Elementos mínimos recomendables
La Ley de Inquilinato no contiene una lista única y exhaustiva de “cláusulas mínimas” para todos los contratos. Sin embargo, para identificar con claridad el acuerdo y cumplir las obligaciones legales aplicables, el documento debería dejar constancia de:
Identificación completa de arrendador y arrendatario, con sus datos de contacto.
Ubicación precisa del inmueble, unidad arrendada y destino convenido: vivienda, actividad comercial u otro uso lícito.
Canon mensual, fecha, medio y lugar de pago.
Fecha de inicio y plazo del arriendo.
Servicios incluidos, forma de pago de agua, luz, alícuotas u otros valores.
Estado de entrega del inmueble; si está amoblado, inventario y avalúo de muebles.
Reglas sobre reparaciones, mejoras, subarriendo y cesión.
Garantía, si las partes pactan una, y condiciones documentadas para su devolución.
Firmas de las partes y, cuando corresponda, constancia de registro notarial.
En un arriendo amoblado, el inventario, avalúo de los muebles y la determinación de su valor de uso deben constar por escrito. Si no constan, la Ley de Inquilinato presume que el valor de uso de los muebles equivale a 25% de la pensión pactada. Ley de Inquilinato, art. 24.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto pueden pedir de garantía?
La Ley de Inquilinato no fija un máximo general ni obliga a exigir una garantía. Si se pacta un depósito, el monto y las condiciones de devolución deben figurar expresamente en el contrato. Documenta el pago, el estado inicial del inmueble, el inventario y los motivos verificables que podrían justificar descuentos.
¿Pueden subirme el arriendo cuando quieran?
Según la Ley de Inquilinato, no puede pactarse un incremento automático durante la vigencia mínima del contrato cuando el canon de vivienda no supera dos salarios mínimos vitales; esa cláusula se tiene por no escrita. Para otros casos, el aumento debe revisarse frente a los límites legales, el certificado de fijación de canon y las reglas del artículo 21.
¿Qué pasa si quiero irme antes del plazo?
Si el contrato es verbal o escrito sin plazo, puedes terminarlo con al menos un mes de aviso al arrendador, manteniendo el pago durante ese mes. Si el contrato escrito tiene un plazo fijo, revisa la cláusula de salida anticipada y busca un acuerdo escrito: la ley no establece en el artículo 35 el mismo aviso de un mes para esa situación.
¿El contrato verbal vale?
Sí. La Ley de Inquilinato permite contratos verbales o escritos. Sin embargo, si el canon supera un salario básico unificado mensual, la ley exige que el contrato sea escrito y que el arrendador lo registre ante notario dentro de los 30 días posteriores a su celebración. Un contrato escrito ayuda a probar el canon, plazo, garantía, servicios y condiciones de entrega. Ley de Inquilinato, arts. 27 y 29
¿Qué hago si el arrendador no recibe el pago?
El arrendador debe recibir el pago oportunamente ofrecido y emitir el recibo. Si se niega o evita recibirlo, el arrendatario puede depositar el valor ante el juez de inquilinato competente; el comprobante del depósito constituye prueba para el arrendatario. Ley de Inquilinato, art. 53.
La Ley de Inquilinato vigente no establece un monto máximo ni una obligación general de pedir depósito de garantía. Por eso, no es correcto afirmar que la legislación ecuatoriana exige “un mes de garantía” ni que autoriza automáticamente dos o más meses: ese valor, si existe, depende del acuerdo entre las partes y de lo que quede documentado en el contrato.
Tampoco hay en la Ley de Inquilinato una regla general que fije un plazo determinado para devolver la garantía. La devolución, descuentos permitidos, inspección de salida y plazos deberían pactarse de forma expresa, idealmente vinculados a la entrega del inmueble, devolución de llaves, comprobantes de servicios y un acta de estado final.
Una práctica prudente es registrar en el contrato:
Valor entregado como garantía y fecha de entrega.
Medio de pago y constancia o recibo.
Finalidad de la garantía.
Conceptos que podrían justificadamente descontarse, si se pactan.
Inventario y registro de daños preexistentes.
Plazo y mecanismo para devolver el saldo, tras verificar entrega y cuentas pendientes.
Esto no sustituye la ley ni permite pactar cláusulas contrarias a derechos irrenunciables del inquilino. La Ley de Inquilinato dispone que los derechos de los inquilinos son irrenunciables. Ley de Inquilinato, art. 22.
Plazos, renovación y terminación del contrato
En contratos escritos, el plazo acordado obliga a ambas partes. Además, el arrendatario tiene derecho a una duración mínima de dos años, salvo excepciones legales como hospedaje, permanencias transitorias o locales para espectáculos y otros fines naturalmente breves. Ley de Inquilinato, art. 28.
Cuando el arrendador quiere terminar el contrato al vencimiento, debe comunicar su decisión con al menos 90 días de anticipación. Si no lo hace, el contrato se entiende renovado por un año y por una sola vez; luego puede terminarse mediante el desahucio correspondiente. Ley de Inquilinato, art. 33.
El arrendador solo puede pedir la terminación anticipada antes del vencimiento por las causales previstas en el artículo 30. Entre ellas están el impago de dos pensiones mensuales hasta la citación de la demanda, daños atribuibles al inquilino, uso ilícito o distinto al pactado, subarriendo o cesión sin autorización escrita, obras no autorizadas, necesidad acreditada del propietario de ocupar el inmueble, ruina que requiera reparación o demolición con requisitos específicos.
Para contratos verbales y escritos sin plazo, la persona arrendataria puede terminar el arriendo en cualquier momento con aviso al arrendador de al menos un mes. Durante ese período debe continuar pagando el canon y permitir que interesados examinen el inmueble. Ley de Inquilinato, art. 35.
Para un contrato escrito con plazo fijo, la Ley de Inquilinato no contiene, en su artículo 35, una regla equivalente que autorice al arrendatario a retirarse unilateralmente con un simple aviso de un mes. Si una persona necesita irse antes, debe revisar la cláusula de salida anticipada pactada y procurar un acuerdo escrito con el arrendador. Además, el Código Civil establece que, cuando el arriendo debe cesar por desahucio o por el vencimiento fijado, el arrendatario debe pagar la renta de los días que falten, incluso si devuelve voluntariamente el inmueble antes del último día. Código Civil, art. 1896.
Derechos y obligaciones del arrendatario
Según la Ley de Inquilinato y el Código Civil, el arrendatario tiene, entre otros, estos derechos y deberes:
Puede exigir un inmueble que reúna condiciones legales de higiene, ventilación, luz, agua potable y electricidad donde existan esos servicios, y que no presente peligro de ruina. Ley de Inquilinato, art. 3.
Puede solicitar la rebaja del canon si el inmueble está en mal estado por uso natural o por causas que no le sean atribuibles. Ley de Inquilinato, art. 23.
Debe reparar a su costo los daños que le sean atribuibles en el inmueble, sus instalaciones de agua, electricidad o servicios higiénicos. Ley de Inquilinato, art. 7.
No puede ceder el contrato ni subarrendar sin autorización escrita del arrendador. Ley de Inquilinato, art. 36. Para vivienda, el subarriendo está prohibido salvo contratos ocasionales o temporales de hasta tres meses. Ley de Inquilinato, art. 38.
Tiene derecho a recibir comprobante de pago del canon. Si el arrendador se niega a recibirlo, puede depositarlo ante el juez competente; el comprobante del depósito sirve como prueba. Ley de Inquilinato, art. 53.
Sus derechos reconocidos por la Ley de Inquilinato son irrenunciables. Ley de Inquilinato, art. 22.
Derechos y obligaciones del arrendador
El arrendador conserva el derecho a cobrar el canon pactado dentro de los límites legales aplicables y a exigir el cumplimiento de las condiciones contractuales lícitas. A la vez, tiene obligaciones específicas:
Debe entregar el bien arrendado, conservarlo en condiciones de servir para el fin convenido y asegurar al arrendatario el goce pacífico del inmueble. Código Civil, art. 1865.
Debe efectuar las reparaciones y obras necesarias para que el inmueble cumpla las condiciones legales exigidas. Ley de Inquilinato, art. 4.
No puede privar el inmueble de servicios existentes, ocasionar daños ni dificultar el uso del local. El incumplimiento puede generar sanciones e indemnización en los supuestos previstos por la ley. Ley de Inquilinato, art. 6.
Debe recibir el pago oportunamente ofrecido y otorgar el recibo correspondiente. Ley de Inquilinato, art. 53.
Debe registrar el predio urbano destinado al arriendo ante el Registro de Arrendamientos municipal, con los datos señalados en el artículo 9. Ley de Inquilinato, arts. 8 y 9.
Si el canon excede un salario básico unificado mensual, debe celebrar contrato escrito y registrarlo ante notario dentro de los 30 días siguientes a su firma. Ley de Inquilinato, art. 29.
¿Pueden subir el arriendo cuando quieran?
No. Para inmuebles destinados a vivienda cuyo canon mensual no exceda dos salarios mínimos vitales, la Ley de Inquilinato prohíbe pactar incrementos automáticos durante la vigencia mínima del contrato; cualquier estipulación contraria se considera no escrita. Ley de Inquilinato, art. 18.
En general, la ley también prevé un límite máximo de pensión basado en la doceava parte del 10% del avalúo comercial registrado en el catastro municipal, más los impuestos municipales que graven la propiedad urbana. La autoridad de registro debe fijar la pensión máxima y el cobro superior puede generar devolución de lo cobrado en exceso y sanciones. Ley de Inquilinato, arts. 17 y 19.
El arrendador puede solicitar aumento ante la Oficina de Registro de Arrendamientos si realizó obras de mejora —no simple mantenimiento ni servicios necesarios— o si han pasado al menos dos años desde la última fijación. Ley de Inquilinato, art. 21.
¿Hay que registrar o notarizar el contrato?
Hay tres conceptos que conviene no confundir:
Contrato escrito. La ley permite contratos verbales o escritos, pero exige forma escrita cuando el canon supera un salario básico unificado mensual. Ley de Inquilinato, arts. 27 y 29.
Registro notarial del contrato. Cuando el canon excede un salario básico unificado, el arrendador debe registrar el contrato ante notario dentro de los 30 días siguientes a la celebración. La notaría conserva un archivo numerado y cronológico. Ley de Inquilinato, art. 29.
Registro municipal del predio y fijación de canon. El arrendador debe inscribir el predio urbano destinado al arriendo en el Registro de Arrendamientos municipal. Además, no se puede arrendar total o parcialmente un predio sin el certificado de fijación de precios previsto en la ley. Ley de Inquilinato, arts. 8 a 12.
Aun cuando no exista obligación de escritura pública, un contrato escrito, firmado, con inventario, fotos de entrega, recibos y reglas claras sobre garantía reduce problemas de prueba. Para contratos amoblados, el inventario escrito es particularmente relevante por el artículo 24 de la Ley de Inquilinato.
Qué hacer en caso de conflicto
Antes de iniciar un proceso judicial, las partes pueden acudir voluntariamente a mediación. El Centro Nacional de Mediación de la Función Judicial incluye conflictos de inquilinato como desocupación del inmueble, devolución de garantía, incumplimiento contractual y pago de cánones. Para solicitarla, pide normalmente identificación, título de propiedad, contrato si existe y recibos de arriendo.
Si no hay acuerdo o se requiere una decisión judicial, las controversias de inquilinato se tramitan por procedimiento sumario ante la jueza o juez de inquilinato y relaciones vecinales, o quien haga sus veces en el cantón correspondiente. Ley de Inquilinato, art. 42.
El arrendador que demanda debe acompañar el certificado de fijación de canon o declaración de inscripción correspondiente, además del contrato registrado o, si no existe contrato escrito, la declaración juramentada prevista por la ley. Ley de Inquilinato, art. 47 y Disposición Transitoria Primera.
