Gastos y trámites al comprar un inmueble en Ecuador

Según el artículo 535 del COOTAD, sobre la base imponible se aplicará el uno por ciento (1%), considerando como base imponible el valor contractual, si fuere inferior al avalúo de la propiedad que conste en el catastro, regirá este último. Por ejemplo, si el inmueble está avaluado en $100.000 USD, se debe pagar $1000 de impuesto de alcabalas.

Además, existen rebajas y descuentos por reventa según el artículo 533 del COOTAD y existen personas y organizaciones exentas de pagar el impuesto como cónyuges que reciben o compran una propiedad a su pareja.

¿Cuándo debe pagarse el Impuesto de Alcabala?

Se debe pagar después de elaborada la escritura o minuta del inmueble del traspaso. En algunos cantones, como en Quito, también es necesario diligenciar un formulario de declaración para la liquidación de impuestos por transferencia de dominio en el Portal de Servicios Municipales.

Avalúo

Otro punto clave al comprar una vivienda en Ecuador es el avalúo del inmueble. El avalúo es la valoración asignada a un inmueble. En una compraventa conviene distinguir entre el avalúo catastral —el valor administrativo que consta en la información municipal— y el avalúo comercial, que busca estimar el valor de mercado a partir de las características del bien y de referencias comparables. Ambos valores pueden ser diferentes, ya que responden a finalidades distintas.

El certificado de avalúos y catastros suele incluir datos como la ubicación del predio, área de terreno, área construida y valor catastral total, que generalmente resulta de sumar el valor del terreno y el de la edificación. Este documento puede ser importante para distintos trámites vinculados con la compraventa, ya que el avalúo municipal suele utilizarse como referencia administrativa y tributaria, mientras que el avalúo comercial puede influir en la fijación del precio de venta, la negociación o incluso en procesos de financiamiento hipotecario.

También es importante tener en cuenta que los requisitos, costos, canales de atención y tiempos para obtener el avalúo o su certificado no son iguales en todo el país. Cada municipio publica sus propios procedimientos, por lo que cualquier dato de Quito, Guayaquil o Cuenca debe presentarse como un ejemplo local y no como una regla válida para todo Ecuador. Por eso, antes de firmar una compraventa, conviene revisar en el GAD del cantón donde está ubicado el inmueble qué certificado se exige, cuánto cuesta y qué vigencia tiene para el trámite.

Ejemplo local: Quito. La revisión del avalúo catastral se solicita en línea, sin costo, mediante el portal municipal. Para realizarla, se debe ingresar el número de predio y adjuntar la escritura inscrita, certificado de gravámenes vigente y fotografías del inmueble; según el caso, pueden requerirse documentos adicionales, como poder, posesión efectiva o declaratoria de propiedad horizontal. La respuesta se consulta por correo electrónico o en el sistema municipal.

Aranceles notariales y escrituras

La compraventa de un inmueble se formaliza mediante una escritura pública autorizada ante notario. En el tarifario del Consejo de la Judicatura, este acto se incluye dentro de los actos y contratos de transferencia de dominio de bienes, categoría que comprende la compraventa.

Los aranceles notariales son de alcance nacional y los fija el Consejo de la Judicatura. El valor de la escritura se calcula según la cuantía de la operación, mediante una tabla por rangos expresada en porcentajes del salario básico unificado; por eso no existe un precio único para todas las compraventas.

Antes de firmar, conviene solicitar a la notaría el detalle del valor aplicable a la operación y verificarlo con el sistema de cálculo de tasas notariales de la Función Judicial. Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad y los impuestos municipales, como la alcabala, se cobran por separado.

Registro de la propiedad

En Ecuador, el Registro de la Propiedad cumple dos funciones esenciales: servir como medio de tradición del dominio de los bienes raíces y dar publicidad a los actos, contratos y derechos reales relacionados con ellos. La notaría autoriza la escritura pública, mientras que el Registro de la Propiedad califica e inscribe el acto correspondiente.

La obligación de inscribir actos relacionados con inmuebles forma parte del sistema registral ecuatoriano, y la Dirección Nacional de Registros Públicos impulsa herramientas tecnológicas como el Sistema Nacional de Registro de la Propiedad (SNRP) para automatizar servicios de inscripción y certificación.

Sin embargo, el trámite se realiza ante el Registro de la Propiedad del cantón en el que está ubicado el bien. Esto significa que no se debe acudir necesariamente al registro del domicilio del comprador o del vendedor, sino al registro.

Checklist de trámites paso a paso

Verifica la situación legal del inmueble: solicita un certificado de gravámenes o historial de dominio en el Registro de la Propiedad del cantón correspondiente. Así puedes identificar hipotecas, prohibiciones de enajenar, embargos u otras cargas antes de avanzar con la compra.regprocue.gob+1

Revisa los documentos del vendedor: confirma que la persona vendedora conste como propietaria y que los datos de la escritura, el catastro y el predio coincidan.

Confirma el avalúo catastral: revisa el valor registrado por el municipio, ya que puede influir en el cálculo de impuestos y aranceles vinculados con la compraventa.

Acuerda las condiciones de la operación: define el precio, la forma de pago, la fecha de firma y la distribución de gastos entre las partes. Si existe una promesa de compraventa, revísala antes de firmarla.

Liquida los impuestos municipales: consulta y paga el impuesto de alcabala y los demás valores que correspondan en el cantón donde se ubica el inmueble. En Quito, por ejemplo, el Registro solicita los comprobantes de los tributos generados por la transferencia para inscribir una escritura. registrodelapropiedad.quito.gob

Otorga la escritura pública: firma la escritura ante notario. Para efectos del arancel notarial, la compraventa se incluye dentro de los actos o contratos de transferencia de dominio.funcionjudicial+1

Inscribe la escritura: presenta la escritura y los documentos requeridos ante el Registro de la Propiedad del cantón donde está ubicado el inmueble. Los requisitos pueden incluir escritura, comprobantes tributarios, certificado de gravámenes y documentos catastrales, según el cantón.rpguayaquil.gob+3

Confirma la inscripción: descarga o retira la escritura con la razón de inscripción y guarda los comprobantes de impuestos, tasas y pagos realizados.gob+1

Actualiza la información municipal: verifica que el catastro y el impuesto predial se actualicen a tu nombre.

Los requisitos, costos y plazos pueden variar según el cantón. Antes de iniciar el proceso, consulta siempre los portales oficiales del municipio y del Registro de la Propiedad correspondiente.