¿Cuánto necesitas de entrada para comprar casa en Ecuador?
¿Qué es la entrada y por qué la piden?
La entrada —o cuota inicial— es el monto que aportas con recursos propios al momento de la compra. Dicho de forma simple: es la parte del precio que el crédito hipotecario no cubre.
Un ejemplo directo. Si una casa cuesta USD 100.000 y la entidad financia el 80%, el crédito es de USD 80.000 y tu entrada es de USD 20.000. Si esa misma vivienda califica para un esquema con 95% de financiamiento, la entrada cae a USD 5.000. Mismo inmueble, USD 15.000 de diferencia en lo que necesitas tener ahorrado.
Ese 95% no está disponible para cualquier propiedad. En el BIESS, el porcentaje de financiamiento se define por tramos según el avalúo comercial, expresado en Salarios Básicos Unificados (SBU): hasta 195,65 SBU se financia el 95%; entre 195,65 y 282,60 SBU, el 90%; entre 282,60 y 434,78 SBU, el 85%; y por encima de ese monto y hasta 1.022 SBU, el 80%. Mientras más cara la vivienda, mayor la entrada exigida, en porcentaje y en dólares.
Las entidades financieras piden entrada por dos razones. La primera es de riesgo: un comprador con capital propio comprometido tiene menos incentivos a incumplir. La segunda es de garantía: el préstamo se respalda con el inmueble, y financiar el 100% dejaría a la entidad sin margen ante una caída de precios.
Hay un tercer factor que suele tomar por sorpresa a los compradores: el avalúo manda sobre el precio negociado. Si acuerdas comprar en USD 100.000 pero el perito valora el inmueble en USD 92.000, el banco calcula su financiamiento sobre los USD 92.000. Esos USD 8.000 de diferencia los cubres tú, en efectivo, además de la entrada.
Por eso no existe una entrada única. El porcentaje cambia según el tipo de crédito, el segmento en que califica la vivienda, tu capacidad de pago y la política de la entidad que financie la operación.
Cuánto piden según el tipo de crédito
BIESS
El Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social no tiene un porcentaje único de entrada: todo depende del producto y del avalúo comercial. Para vivienda terminada, el financiamiento puede ser de 95%, 90%, 85% u 80%, con una entrada equivalente de 5%, 10%, 15% o 20% respectivamente, según los tramos descritos arriba. Para 2026, con el SBU en USD 482, el primer tramo (95% de financiamiento) cubre viviendas de hasta USD 94.303; el segundo, hasta USD 136.213; el tercero, hasta USD 209.564; y el cuarto, hasta USD 492.604.
Banca privada
En la banca privada, la entrada de un crédito hipotecario regular suele ser de alrededor del 20% del valor de la vivienda, ya que el financiamiento habitual llega hasta el 80%. El porcentaje no es igual para todas las personas: algunas entidades financian entre 65% y 83% según el perfil del solicitante, sus ingresos, el historial crediticio, el avalúo y las características del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una casa sin entrada?
En algunos casos, sí, pero no es lo habitual. La mayoría de créditos hipotecarios exige un aporte propio. Sin embargo, ciertos subproductos del BIESS pueden financiar hasta el 100% del avalúo o del presupuesto aprobado: por ejemplo, Vivienda Premier puede financiar hasta el 100% en inmuebles que cumplan sus condiciones, y construcción de vivienda puede obtener 100% del presupuesto de obra hasta USD 130.000. Esto no elimina necesariamente otros costos de la compra, como trámites, impuestos o gastos no incluidos en el crédito.
¿La entrada del BIESS es menor?
Puede serlo, pero depende del producto y del inmueble. El BIESS tiene opciones con financiamiento de hasta 100%, aunque están sujetas a límites de monto, avalúo, destino del crédito y requisitos de la persona solicitante. Por ejemplo, Vivienda Premier está dirigida a vivienda nueva y de primer uso; bajo las condiciones publicadas, puede llegar a 100% si el avalúo es igual o menor a USD 50.000.
¿El 5% de VIP/VIS aplica a cualquier casa?
No. El 5% corresponde al programa Tu Casa Miti Miti y se aplica a viviendas VIS o VIP que estén dentro de los rangos de precio y proyectos registrados del programa. La información oficial establece valores de hasta USD 85.796 para VIS y desde USD 85.800,82 hasta USD 110.378 para VIP; además, se trata de un beneficio para primera vivienda y requiere precalificación y aprobación por una entidad financiera aliada.
¿Qué pasa si no completo la entrada?
Sin la entrada exigida, normalmente no podrás cerrar la compra ni desembolsar el crédito, porque la entidad financiera solo financiará el porcentaje aprobado. Puedes esperar hasta completar el monto, negociar un cronograma de pagos con el vendedor o constructor, buscar una vivienda de menor valor o evaluar si calificas para un programa con menor entrada.